דגשים בהשכרת נכסים עסקיים
דגשים בהשכרת נכסים עסקיים
השכרת נכס (חנויות, משרדים, מחסנים וכו') הינה דבר שכיח בעולם העסקי, אך משכירים ושוכרים רבים אינם מודעים להשלכות המיסוי עבור שכירות הנכס.
במאמר זה נעלה דגשים שכדאי לשים לב אליהם הן מבחינת מס הכנסה ומע"מ, הן מבחינת המשכיר והשוכר וכן דגשים כלליים.
ניכוי מתשלום דמי שכירות
בתקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), תשנ"ח-1998 נקבע כי שוכר אשר מעוניין לתבוע את דמי השכירות כהוצאה עליו לנכות מהם מס במקור.
ניכוי המס הינו עבור השכרת מקרקעין המשמשים לייצור הכנסה (חנות, מחסן, מגרש חניה וכדומה).
סעיף 2 לתקנות קובע כי שיעור הניכוי הינו 35%.
לדוגמא:
אדם שוכר נכס תמורת 10,000 ₪ לחודש, מתשלום זה עליו לנכות 35% ולהעביר למס הכנסה: 10,000*35% = 3,500 ₪. את הסכום הנותר הוא משלם למשכיר.
משכיר המעוניין להימנע מניכוי 35% מהתקבול מחויב להציג לשוכר אישור ניכוי מס במקור 0% על מנת לקבל את מלוא סכום השכירות, בהמשך לדוג' לעיל 10,000 ₪.
אופן התשלום
ב- 15 לכל חודש או חודשיים על השוכר להגיש לפקיד השומה דו"ח בו יציין:
- סך התשלום ששילם עבור הנכס בתקופת הדיווח.
- הסכום שנוכה בתקופת הדיווח.
- וכן יעביר את תשלום המס שנוכה.
בנוסף, בהתאם לתקנות תשס"ד-2004 השוכרים הבאים חייבים לנהל כרטיס תשלומים עבור כל משכיר בהתאם לתקנות ולציין בו את כל הפרטים המפורטים בו תוך שבוע מיום תשלום דמי השכירות. כמו כן, עליהם להגיש ב- 31/3 של כל שנה או כל תאריך אחר שייקבע לפקיד השומה את הכרטיס בצירוף ריכוז הכרטיסים לפי טופס 856 הכוללים את תשלום דמי השכירות ששולמו בשנת המס הקודמת והמס שנוכה מתשלומים אלה.
להלן החייבים בהגשת הטפסים:
- שוכר אשר מנהל את עסקו בשיטת החשבונאות הכפולה.
- שוכר המעסיק 10 עובדים או יותר.
- שוכר העורך את חישוב התשלומים מדמי השכירות ואת הניכויים באמצעות מערכת מיכון.
בהתאם לאמור לעיל מספר דגשים בהתאם לרשות הרלוונטית:
מס הכנסה:
- בכדי להכיר בדמי השכירות כהוצאה חייב השוכר לנכות במקור מדמי השכירות וכן להגיש דיווח תקופתי ושנתי בהתאם לאמור אלא אם כן יש למשכיר אישור ניכוי מס במקור 0%.
- עבור דירה שכורה אשר משמשת בחלקה לעסק, יש לנכות במקור חלק יחסי במידה ומעוניינים לדרוש את הוצ' השכירות בעסק עבור החלק היחסי.
לדוגמא:
סכום השכירות 10,000 ₪, דירת 4 חדרים, חדר אחד משמש לעסק יש לנכות 10,000*1/4*35% = 875 ₪. - סכום השכירות לעניין ניכוי במקור – לפני שחותמים על ההסכם יש לוודא כי סכום השכירות מובן הן לשוכר והן למשכיר, האם סכום התשלום כולל את הניכוי או לא והאם קיים ניכוי במקור למשכיר.
לדוגמא:
סכום השכירות 10,000 ₪:
במידה וסכום זה כולל את הניכוי השוכר ישלם למשכיר 6,500 ₪ ואת ה- 3,500 ₪ הנותרים ינכה למס הכנסה.
במידה וסכום זה אינו כולל את הניכוי השוכר ישלם למשכיר 10,000 ₪ וכן ינכה למס הכנסה 5,385 ₪. (סה"כ 15,385 ₪).
ההפרש בין סכום שכולל ניכוי לבין סכום שאינו כולל ניכוי אינו מובטל בכלל, לכן בעת חתימת החוזה כדאי לשים לב כי הסכום מובן ל- 2 הצדדים. - על השוכר להעביר למשכיר עד ה- 20 במרס של כל שנה עבור שנת המס הקודמת, אישור לפי טופס 0857 על תשלום דמי השכירות ששילם והמס שניכה מתשלום זה.
- על מיסוי הכנסה מנכס עסקי חל שיעור מס של 31% ומעלה אלא אם כן המשכיר מעל גיל 60 בשנת המס שאז שיעור המס החל עליו החל מ- 10%.
- ההכנסה אשר בגינה משלם המשכיר מס עבור נכס עסקי הינה בניכוי הוצאות כקבוע בחוק.
מע"מ:
- חשבונית מס בלבד עבור דמי שכירות אינה מספקת בכדי להכיר בהוצאה לצורכי מס.
- סכום השכירות לעניין מע"מ – לפני שחותמים על ההסכם יש לוודא האם סכום התשלום לפני מע"מ או כולל מע"מ וכן, האם סוכם כי תופק חשבונית עצמית.
- בהתאם לסעיף 20 לחוק מע"מ רשאי המשכיר בהתאם להחלטת המנהל ובתנאים שקבע לקבל על עצמו את חובת התשלום (עבור המע"מ בלבד), לצורך כך יש למלא טופס מע"מ 36 ולהגישו למע"מ.
ביטוח לאומי:
- בהתאם לסעיף 348 (א1) לחוק בביטוח הלאומי חבות המס לביטוח לאומי בגין הכנסות משכר דירה על נכסים עסקיים חל מ- 25% משכר הממוצע במשק (29,019 = 25%*12*9,673 , נכון לשנת 2017).
- שיעור ביטוח לאומי עבור הכנסות שמעל 25% מהשכר הממוצע במשק יחויבו בשיעור של 12%.
להצטרפות לדף הפייסבוק העסקי ביטן את ביטן – רואי חשבון, לחץ כאן.
להצטרפות לקבוצת פייסבוק האחים ביטן, להעלאת נושאים לדיון ונושאים שחשוב לדעת ולדבר עליהם, לחץ כאן.
לפרטים נוספים ו/או שאלות והבהרות נוספות ניתן לפנות לאבי ביטן, רו"ח ו/או רון ביטן, רו"ח ממשרדנו.
*** המידע מנוסח בלשון זכר, אך מיועד לנשים וגברים כאחד ***
שימוש במידע המקצועי באתר הינו על אחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ ו/או חוות דעת.
