מס ריבוי דירות
דיונים ממושכים, ויכוחים ודיונים פוליטיים, עליות ומורדות, יעבור/לא יעבור החוק, אין ספור דיונים, ועדות ומפגשים אשר דנו בנושא חוק מס ריבוי דירות, הכל מתוך מטרה להגדיל את היקף הדירות בשוק הדיור.
לאחרונה, במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית אושר חוק מס ריבוי דירות שנכנס לתוקף בתחילת שנת 2017.
חוק זה מחייב בתשלום מס שנתי יחיד שבבעלותו 3 דירות מגורים ומעלה, המס מוטל על כל דירת מגורים למעט 2 דירות אשר עבורם לא יחול חיוב במס, 2 הדירות הפטורות הינן לפי בחירת הנישום.
בעודנו כותבים את תוכן המאמר, היד כואבת, לא מפנימה את מהות החוק, האם זהו הצעד הנכון? האין צעדים נוספים שניתן לעשות? האם נבחנו כל האפשריות האחרות להגדיל את היקף היצע הדירות? הרי זו מטרת החוק, תשובת המחוקק, זהו צעד מהותי וחשוב שעליו תקום ותיפול הממשלה, כך לפי שר האוצר כחלון, לתשובתנו, חד – חד משמעית לא!
מדובר על מצב שבו הוטל מס על מס, אנשים שהבטיחו את הפנסיה דרך שכירות דירת מגורים, שילמו מס ממיטב כספם, המצב עתיד להשתנות, זה לא פעם שאנחנו נתקלים במס כפול, מס בלו על הדלק, מס על קצבה המשתלמת על פנסיה ועוד. החוק האמור בעל אפקט שלילי, גס, ללא כל בחינה של כלל המערכת התכנונית והתפעולית בנושא הדיור, נראה כמו ויכוח פוליטי שהוליד חוק שאיתו אנחנו מתמודדים היום.
היה ראוי לפעול תחילה לשינוי מהותי בנושא ערך הקרקע שמרקיע שחקים, הגדלת היקף העובדים בענף, קנסות משמעותיים לבעלי קרקע שטרם התחילו בהליך בנייה, רפורמה מסיבית ברשות מקרקעי ישראל, הקטנת התהליך התכנוני במטרה להקטין זמן אישור פרויקטים והוצאתם לפועל, מכרזים (סופר טנקר, מכירים?, עוד הבטחה שנגוזה לנגד עינינו), הקטנת סיכון האשראי של הקבלנים שנובע בין היתר מעליית מחירי הדירות, והרשימה עוד ארוכה.
נאמר זאת בפשטות ובצורה ברורה ככל הניתן, כאשר קיים ביקוש, לא ניתן להכות בביקוש על עצם רצונו לרכוש דירה, אלא לפעול בצד ההיצע בתבונה ולא כמקל ללא גזר לצורך הגדלת היצע הדירות.
ראשית, נסקור את החוק, על מי חל?, אופן חישוב המס, פטורים, השפעת השינויים במהלך השנה, הטבות מס ומענקים בעת מכירה, וכן סנקציות שיוטלו על דיווחים כוזבים באשר הם.
תחלות החוק:
בהנחיות ליישום חוק מס ריבוי דירות מובא: "מס ריבוי דירות הינו מס המוטל על: יחיד / תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט 2 דירות, לפי בחירתו".
הובהר בחוק כי, דירת מגורים תחויב במס בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי התוכנית החלה עליה לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965או דירה שמשמשת למגורים. המחוקק לא השאיר פתח וציין במפורש "או דירה המשמשת למגורים", קרי כל דירה שבבסיס משמשת למגורים בפועל.
כפי המובא בציטוט, חבות המס עבור ריבוי דירות חלה על נישום שנתמלאו בו התנאים הבאים:
- יחיד – החוק קובע כי יראו בני זוג (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם עד גיל 18 כתא משפחתי אחד. יוצא מכך, אפילו אם נקבעה הפרדה של הרכוש ע"פ חוק / הסכם כל הדירות השייכות לאותו תא משפחתי ימנו יחד ובהתאם לכך תיקבע חבות המס.
- בעלות – בעלות, חכירה לתקופה של למעלה מ- 25 שנים, הרשאה לשימוש במקרקעין אשר מבחינת תכנה ניתן לראות בה בעלות / חכירה.
- אופציה לרכישת דירת מגורים – דינה כדירת מגורים, והיא תיכלל במניין הדירות החייבות במס, האין מדובר בכפל מס? בעל הדירה ובעל האופציה? נראה כי, הרצון העז לכלול את כלל בעלי הדירות ו/או כל מי שמנסה למכור את הדירה בדרך כזו אחרת, להכניס את כולם לרשת המס, ללא כל הבחנה. אופציה כאמור לעיל, מוגדרת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
- בעלות חברה – החזקת דירה ע"י יחיד דרך זכות באיגוד מעטים בהתאם להגדרה בחוק. איגוד מוגדר בין היתר כחברה בע"מ בהתאם לחוק החברות, נראה כי המחוקק סגר את האופציה של החזקת דירת מגורים ע"י חברה בע"מ. חשוב לציין – המחוקק הרחיב בנושא השליטה, שכן על בעל החברה לשלוט בחברה או לכל היותר 5 אנשים וקרוביהם שולטים ביחד ו/או לחוד, שולטים באיגוד. כל עוד לא מדובר בשליטה באיגוד, הבעלות לא תיכלל כחלק מדירת מגורים לצורך חישוב מס ריבוי דירות, מדובר בסוגיה מהותית.
- מספר דירות מגורים – דירה אשר בנייתה הסתיימה והיא מיועדת למגורים לפי אחד מהקריטריונים הבאים:
- ע"פ טיבה.
- ע"פ תכנית בניין עיר שחלה עליה.
- או משמשת למגורים.
- שיעור בעלות – סך חלקי הבעלות בכל הדירות יחד הינו 249% לפחות.
דירות מגורים אשר לא יימנו לצורך הטלת המס:
בסעיף 120 לחוק מפורטות דירות מגורים אשר אינן נמנות כדירת מגורים לצורך הטלת המס:
- דירה מגורים בבעלותם של עמותה / הקדש ציבורי / חברה לתועלת הציבור.
- דירת מגורים שבעליה זכאי להטבות בשלה לפי פרק שביעי לחוק עידוד השקעות הון, בשנות המס שבהן זכאי להטבה.
- דירת מגורים שהיא דירה בבניין להשכרה, כמשמעותה בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה, מקבלת להטבות מכוח אותו חוק בשל הבניין שבו נמצאת הדירה.
- דירה מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החבה הממשלתית לדיור והשכרה.
- דירת מגורים המושכרת למגורים שחוק הגנת הדייר חל עליה.
- דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
- דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירתו של המחכיר.
- דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב כדירת מגורים אחת, אך ורק דירה שמפוצלת לפי החוק עם אישורים.
- מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת, ייחשבו כדירת מגורים אחת.
- דירת מגורים אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה.
- דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש. לא תימנה כדירת מגורים בשנה הראשונה כאמור.
- דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים.
כיצד מחושב המס?
כאמור, המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב למעט 2 דירות, לפי בחירתו.
על יתר הדירות יחול חיוב במס באופן הבא:
- ערך הדירה, להלן "הסכום הקובע" – המחוקק קבע נוסחה סבוכה ומורכבת שמשרדנו בחן מקרוב ובקפידה, אולם הסבירות שבה אנשי האוצר מכירים את תוכן הנוסחה אינו סביר, שכן שאדם סביר יבין את תוכנה, הסכום הקובע מושפע ממספר פרמטרים: שטח הדירה, מיקומה, מדד כלכלי חברתי ומדד פריפריאלי שמפורסמים ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והמרכז למיפוי ישראל.
- לצורך חישוב ערך הדירה יש להיכנס ללינק, "הסכום הקובע".
- שטח הנכס – יש לשים לב שחישוב הנכס הינו לפי שטח הארנונה או אישור זכויות של הנכס או היתר הבנייה, הכל לפי בחירת היחיד המיטיבה עימו.
- "הסכום הקובע" יוכפל בשיעור מס של 1% לשנת מס מלאה וכן בשיעור הבעלות בדירה, בכל מקרה חיוב המס לדירה לא יעלה על 18,000 ₪ (בשנת 2017).
לביצוע חישוב מס מרובה דירות, להלן "הסכום הקובע".
מקרים בהם החייב יהיה פטור ממס / חיוב חלקי:
- פטור מלא – במקרה בו סך הדירות שבבעלות החייב למעט הדירה בעלת הסכום הקובע הגבוה ביותר נמוך מ- 1,150,000 ₪.
- פטור חלקי – במקרה בו סך הדירות שבבעלות החייב למעט הדירה בעלת הסכום הקובע הגבוה ביותר בין 1,150,000 ₪ ל- 1,400,000 ₪ חישוב הנוסחה יבוצע כדלקמן:
- חילוק הסכום הקובע של הדירה החייבת בסכום דירות ההשקעה.
- סכום דירות ההשקעה פחות 1,150,000 ₪ כפול 5.6.
- הכפלת התוצאות.
לבדיקת הזכאות, מצ"ב לינק מחשבון ריבוי דירות-פטור/חיוב חלקי.
הטבות בעת מכירת דירות:
בחוק ובתקנות נקבעו כללים ותנאים לגבי זכאות חייב להטבות בגין מכירת דירת מגורים מיום 1.1.2017 ועד 1.10.2017:
- פטור ממס ריבוי דירות בגין הדירה שנמכרה או דירה אחרת לפי בחירתו של החייב מיום 1.1.2017.
- הדירה לא נמסרה ללא תמורה ולא נמכרה לקרוב.
- הקונה הוא מחוסר דירה או מצהיר כי הוא משפר את הדיור שלו.
- חלה עליו חובה למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים.
- מענק בגובה מס השבח בפועל ולא יותר מ- 85,000 ₪, הנמוך מביניהם.
- בעל שלוש דירות ומעלה, אך פטור ממס ריבוי דירות, גובה המענק של מס שבח יעמוד על 15,000 ש"ח או על 50% ממס השבח, הנמוך מביניהם.
- מקבל המענק לא קנה דירה בין יום 16.12.2016 ליום 31.12.2020, למעט דירה ששולם עליה מס רכישה לפני המועדים כאמור.
- מקסימום הדירות למכירה יהיה שלוש דירות.
- בעל 3 דירות ויותר – קבלת אישור להפקדת כספי התמורה בקופת גמל להשקעה עד 31.12.2017 בסכום של עד 2,500,000 ₪. יהיה פטור ממס על רווח הון ובתנאי שהמשיכה תהיה פטורה ממס – רק עם הגיעו לגיל 60 או לאחר שחלפו 5 שנים לפחות ממועד התשלום הראשון. ואנחנו שואלים – מדוע לא לתת את אותה הטבה ליחיד בעל שתי דירות שרכש דירה בשנת המס 2017 ואילך, כך שנוצרו לו 3 דירות, למה בוצעה החרגה בין בעלי דירות לפני ואחרי החוק? זוהי כוונת המשורר? התשובה ידועה, לקונה בחוק שאותה ישלמו אנשים שחסכו ממיטב כספם במשך השנים, מוזמנים לפנות למשרדנו לייעוץ עם המומחים בתחום.
על מנת לקבל את ההטבות יש למלא ולהעביר לרשות המסים את טופס 7202 – מכירת דירה ע"י חייב במס ריבוי דירות.
הצהרה על ריבוי דירות:
על החייב להגיש עד ליום 30.6.2017 (בהתאם לשינוי לחודש מרץ 2017) את טופס 7201 – הצהרה על ריבוי דירות לשנת 2017, בו הוא מצהיר לגבי כלל דירותיו: כתובת, שטח, החלק שבבעלותו, הסכום הקובע לכל דירה, 2 הדירות שבחר שלא יחויבו, סכום המס לתשלום לכל דירה חייבת וכן את סכום המס הכללי שעליו לשלם.
המס ישולם ב- 2 תשלומים שווים: 30/6 ו- 31/12 של שנת המס, יתכן ומועדי התשלום ישתנו בכפוף לשינויים שתפרסם רשות המסים.
החל משנת 2018 רשות המסים תשלח הודעות שומה בהתבסס על ההצהרה בשנת 2017 ואין צורך בהגשת הצהרה למי שהגיש הצהרה בשנת 2017.
הודעה על שינויים והשפעה על חבות המס:
במידה ובמהלך שנת המס חלו שינויים במצבת הדירות כגון: מכירה / רכישה קיימת חובה לעדכן תוך 30 יום ממועד השינוי ע"י הצהרה כחוק, חישוב המס יחושב באופן יחסי למספר ימי הבעלות בשנת המס. כמו כן, בשטח הדירה יש להצהיר בסוף השנה.
סנקציות:
המחוקק החליט למנוע כל אפשרות להודעות כוזבות של בעלי הדירות, לפיכך יצר מנגנון הרתעה שנע בין פי שניים ועד פי שלושה מהמס שהיה אמור לשלם במקור, הכל מתוך מטרה למגר תופעה של דיווחים כוזבים.
להלן חלק מהדוגמאות שמהן יחולו סנקציות: הצהרה כוזבת, אמרה או תרשומת כוזבת, מענה בצורה כוזבת בכתב או בעל פה על שאלה שנשאלה, הכנת הצהרת כוזבת, זיוף הצהרה כוזבת, לרבות רשומות, פעילות במרמה / עורמה / תחבולה בעת דיווח. למען הסר ספק, נקבע בצורה מפורשת, כי אדם המואשם בפלילים אינו גורע מחובתו לשלם את תשלום המס.
מס ריבוי דירות הינו סובייקטיבי בין אדם לאדם, כמו כן, נדרש ידע כלכלי ומיסויי נרחב.
משרד "ביטן את ביטן – רואי חשבון" מזמינים אתכם להתייעץ בקבלת החלטה חשובה זו ולבחון את חלופות המיסוי הנכונות עבורכם, מדובר בהחלטה משמעותית מאוד בתקופה הקרובה, לתכנן נכון את הצעדים בעת שינויי חקיקה רבים.
לפרטים נוספים ו/או שאלות והבהרות נוספות ניתן לפנות לאבי ביטן, רו"ח ו/או רון ביטן, רו"ח ממשרדנו.
*** המידע מנוסח בלשון זכר, אך מיועד לנשים וגברים כאחד ***
שימוש במידע המקצועי באתר הינו על אחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ ו/או חוות דעת.
